融资收紧下的土地商场，正在变得日趋平平。

上海易居研究院的数据显现，到2019年11月底，全国300城土地商场成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。尽管11月300城供给总量翻番，年底又是土地成交的旺季，但考虑到前11月成交量与上一年全年存在4.3亿平方米的距离，该组织估计，本年的土地成交规划大概率会低于上一年。

不仅如此，本年前11月，300城住所用地溢价率为13.5%，比2018年的15.8%有所下降。

从5月开端，央行、银保监会等部分连续出台方针，信任、美元债等融资途径大大受限，银行对开发贷的审阅也趋于严厉。在融资途径紧缩的情况下，房企的拿地战略好像也在调整。

但值得注意的是，与上一年比较，本年土地楼面价为2396元/平方米，同比涨幅达14%。一起，一些大型房企在并购商场出手，许多弥补库存，好像并不在乎资金链的压力。

那么，与从前比较，本年房企真的变慎重了吗？

假如将本年的土地商场分为两个阶段，上半年和下半年的表现有着显着不同。

依据上海易居研究院的计算，上半年300城土地交易相对旺盛，月度溢价率维持在10%以上，4月的溢价率乃至超越20%。除1月外，流拍率均在10%以下的低水平。

从7月开端，土地商场呈现显着降温，月度溢价率很快降至10%以下的水平，流拍率则升至10%以上。

究其原因，在于一系列调控方针的出台。从5月开端，央行、银保监会等部分对房企融资途径进行收紧。7月31日举行的中心政治局会议提出，"不将房地产作为短期影响经济的手法"，每当经济下行时期便影响房地产的预期被打破。

当地政府有着"前松后紧"的惯有供地节奏，且年底往往会推出一些抢手地块。比方，本年11月，土地供给总建筑面积到达近三年来的最顶峰。"究其原因，主要是因为挨近年底，许多未完成供当地案的城市加快了供地节奏，导致供给规划‘爆发式’增加。"

在供给的影响下，土地交易价格也有所升温。

本年前11月，300城土地交易单价为2396元/平方米，同比上涨13.7%，这一水平也是多年来的最高点。上述组织以为，地价的显着上涨，一方面是因为前11个月一二线城市成交规划占比比较上一年同期显着提高，份额增加了3个百分点；另一方面，因为年内商场热度不高，大部分城市增加了优质地块的供给，如北京本年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供给量较上一年同期也有显着的提高，这也进一步推高了本年的成交均价。

北京某大型房企负责人向21世纪经济报导表明，地价上涨的另一个原因在于，许多当地悄然提高了土地出让底价。导致在全体溢价率相对不高的情况下，土地成交均价依然创下新高。

关于下一年土地商场走势，上海易居研究院以为，2019年12月中心经济工作会议再度着重要持续坚持房住不炒，坚持"稳房价、稳地价、稳预期"，为2020年房地产商场定下运转基调。资金层面，银保监会在年底称要完善房地产融资计算和监测系统，严厉打击违规行为，房企融资环境估计仍将高度收紧。"钱紧"势必会导致房企在拿地时越发慎重，下一年的土地商场热度大概率仍会持续低位运转。

在融资新政面前，房企的调整也较为显着。上海易居研究院将龙头房企的拿地节奏分为四个阶段：1-2月全体表现较平平；3-5月活跃纳储；二季度中后期重归理性；四季度龙头房企刹车。

其间，恒大、碧桂园、万科等10月-11月拿地出售比十强中最低，均缺乏0.2，而龙湖、华润等此前拿地相对活跃的房企也在四季度放缓出资脚步。仅有国企表现相对活跃。

上海易居研究院指出，2019年1-11月，百强房企新增拿地货值到达8.4万亿，较2018年同期下降5%，与2017年顶峰比较下滑起伏超越20%。

58安居客房产研究院指出，这一方面是受房企融资难度增大影响，另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地，躲避危险。整体来看，房企在土地商场已显着理性，不光拿地慎重，一起"地王"也显着削减。

但房企分解的局势仍未改动。据计算，本年前11月，新增土储TOP20悉数来自出售TOP20，其排名高度符合。作为职业国家栋梁，出售TOP20房企的货值总和挨近5.4万亿元，是百强房企其他80家企业的1.6倍。其间，TOP10房企新增货值占百强的比重达43%。

华夏地产首席分析师张大伟向21世纪经济报导记者表明，除了拿地，大型房企在融资中的优势相同显着。跟着商场持续下行，这些优势会愈加凸显，然后使得职业的分解局势越来越严峻。

与此一起，越来越多的企业经过并购的方法获取土储，该种方法有助于敏捷扩大库存，且本钱相对低价。

但即便在标杆房企内部，土储质量不同也决议着房企未来的开展。

川财证券将土储质量拆分为"质"和"量"两个更小的维度来考量。"质"主要由土储的布局来表现，"量"主要由土储的存量来表现。该组织指出，在一二线楼市企稳、三四线楼市走弱、都市圈协同开展的前提下，深耕一二线城市及中心都市圈的房企将取得更大的开展机会。

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